מדד נדלנצ'ק, אוקטובר 2026
מדד נדלנצ'ק מציג חמישה ממצאים מתוך עסקאות הדירות שדווחו לרשות המסים. כולם משווים את החצי הראשון של 2026 לאותה תקופה ב־2025. זה לא תחליף למדד מחירי הדירות של הלמ״ס.
מחיר טיפוסי למטר הוא המחיר למ״ר שחצי מהדירות שנמכרו היו יקרות ממנו וחצי זולות ממנו. עודכן 04/10/26, עסקאות שדווחו עד 07/09/26. כל מספר מוסבר בתיבה "איך בדקנו" שמתחתיו.
דירות יד שנייה בתל אביב זולות ב־7% מאשתקד, ובהרצליה ב־8%
ממצא 1 מתוך 5בתל אביב מחיר טיפוסי למטר ביד שנייה ירד מ־48.5 ל־45 אלף ₪. הירידה לא קרתה רק שם: היא נמדדה גם בהרצליה, אשדוד, ירושלים ופתח תקווה, ובאף עיר שבדקנו המחיר לא עלה.
בכחול כהה: ערים שבהן הירידה אמיתית ולא מקרית. בשאר הערים ההפרש קטן מכדי לדעת.
שימו לב: בדיווחי הלמ״ס על המחיר הממוצע של כל הדירות בתל אביב דווקא נרשמה עלייה. אלה שני מדדים שונים, וייתכן שחלק מההבדל בא מכך שבתל אביב נמכרות היום הרבה יותר דירות חדשות, והן יקרות יותר.
איך בדקנו
בהרצליה חציון המחיר למ״ר של דירות יד שנייה היה 35,000 ₪ בחצי הראשון של 2026, ירידה של 7.9% מ־38,012 ₪ בחצי הראשון של 2025 (180 עסקאות ב־2025 ו־133 ב־2026). בתל אביב-יפו הוא ירד ב־7.1%, מ־48,548 ₪ ל־45,085 ₪ (810 עסקאות ב־2025 ו־394 ב־2026). ב־14 מתוך 18 הערים החציון נמוך מזה של התקופה המקבילה אשתקד, אבל רק ב־5 מהן ההפרש גדול מהטווח שבו חציון יכול לזוז סתם מרעש, ובאף עיר הוא לא עלה באופן ברור. הקרובה לעלייה היא חיפה (+2.4%, 1,197 ו־832 עסקאות), וגם היא ללא שינוי ברור. בדקנו 18 ערים, ולכן ייתכן שעיר אחת מהחמש ברורה במקרה: הכיוון הכללי חשוב יותר מכל עיר לעצמה.
שיטה: שינוי בחציון המחיר למ״ר, דירות יד שנייה בלבד (בלי דירות חדשות מקבלן); עסקאות באותה חלקה ובאותו יום נספרות כעסקה אחת. תקופה: ינואר עד יוני 2026 מול ינואר עד יוני 2025. ירידה או עלייה נספרת רק אם הטווח הסביר של השינוי (95%) לא כולל אפס, הכיוון זהה ברבעון הראשון ובשני ובבניינים שנבנו לפני 1990 ואחריהם, וגודל הדירה החציונית השתנה בפחות מ־10%. לפחות 60 עסקאות בכל תקופה. מספר העסקאות של כל עיר בתרשים ובטבלה. מקור: רשות המסים (מיסוי מקרקעין), דרך מאגר over.org.il. עודכן ב־04/10/26.
על ההבדל מול הלמ״ס: כתבה של ynet מ־15/09/26 מביאה נתוני הלמ״ס על מחיר ממוצע של כל הדירות, ובהם עלייה של 6.6% בתל אביב בחצי הראשון של 2026 מול החצי הראשון של 2025. זה מדד אחר ממחיר טיפוסי למטר ביד שנייה. החלק של הדירות החדשות בתל אביב עלה מ־34% ל־64% (ממצא 3), והן יקרות יותר (ממצא 2), אבל לא בדקנו שזה מסביר את כל ההבדל.
| עיר | מחיר טיפוסי למטר ינואר עד יוני 2025 | מחיר טיפוסי למטר ינואר עד יוני 2026 | שינוי | טווח סביר | עסקאות 2025 | עסקאות 2026 | ירידה ברורה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| הרצליה | 38,012 ₪ | 35,000 ₪ | −7.9% | −13.4% עד −1.7% | 180 | 133 | כן |
| תל אביב-יפו | 48,548 ₪ | 45,085 ₪ | −7.1% | −11.4% עד −1.5% | 810 | 394 | כן |
| אשדוד | 20,714 ₪ | 19,780 ₪ | −4.5% | −7.5% עד −1.1% | 655 | 513 | כן |
| בת ים | 26,623 ₪ | 25,669 ₪ | −3.6% | −8.4% עד +1.3% | 303 | 206 | לא |
| ירושלים | 35,752 ₪ | 34,579 ₪ | −3.3% | −5.4% עד −0.8% | 1,164 | 953 | כן |
| פתח תקווה | 26,604 ₪ | 25,714 ₪ | −3.3% | −5.4% עד −1.2% | 558 | 428 | כן |
| ראשון לציון | 26,500 ₪ | 25,868 ₪ | −2.4% | −5.0% עד +0.3% | 550 | 432 | לא |
| בני ברק | 29,886 ₪ | 29,158 ₪ | −2.4% | −5.9% עד +0.8% | 202 | 201 | לא |
| מודיעין-מכבים-רעות | 25,776 ₪ | 25,206 ₪ | −2.2% | −7.3% עד +0.9% | 168 | 204 | לא |
| חולון | 28,448 ₪ | 27,875 ₪ | −2.0% | −5.5% עד +1.7% | 321 | 239 | לא |
| הוד השרון | 27,976 ₪ | 27,636 ₪ | −1.2% | −6.4% עד +4.3% | 117 | 99 | לא |
| רמת גן | 35,185 ₪ | 34,776 ₪ | −1.2% | −4.8% עד +2.8% | 347 | 281 | לא |
| רעננה | 26,490 ₪ | 26,306 ₪ | −0.7% | −5.1% עד +4.3% | 134 | 123 | לא |
| באר שבע | 11,224 ₪ | 11,163 ₪ | −0.5% | −2.7% עד +1.6% | 1,167 | 821 | לא |
| גבעתיים | 35,050 ₪ | 35,106 ₪ | +0.2% | −7.7% עד +6.1% | 94 | 67 | לא |
| רחובות | 25,259 ₪ | 25,651 ₪ | +1.6% | −2.3% עד +5.9% | 241 | 190 | לא |
| חדרה | 17,236 ₪ | 17,552 ₪ | +1.8% | −3.7% עד +6.4% | 248 | 196 | לא |
| חיפה | 19,217 ₪ | 19,674 ₪ | +2.4% | −0.1% עד +4.5% | 1,197 | 832 | לא |
בחיפה דירה חדשה מקבלן יקרה ב־37% מדירת יד שנייה, ובתל אביב-יפו ב־33%
ממצא 2 מתוך 5בחיפה מחיר טיפוסי למטר בדירה חדשה הוא כ־27 אלף ₪, ובדירת יד שנייה כ־20 אלף. ברוב הערים שבדקנו דירה חדשה יקרה יותר, ורק במודיעין-מכבים-רעות ובני ברק היא זולה יותר.
בכחול כהה: ערים שבהן הפער בין חדשה ליד שנייה אמיתי ולא מקרי.
זו השוואה בין דירות חדשות לדירות יד שנייה באותה עיר, ולא בין שתי דירות באותו רחוב: דירות חדשות נבנות לעתים באזורים אחרים.
איך בדקנו
בחצי הראשון של 2026 חציון המחיר למ״ר של דירות חדשות מקבלן בחיפה היה 26,902 ₪, מול 19,674 ₪ בדירות יד שנייה (156 עסקאות חדשות ו־832 יד שנייה). בתל אביב-יפו: 60,000 ₪ מול 45,085 ₪ (564 ו־394 עסקאות). ב־14 מתוך 17 ערים שיש בהן מספיק עסקאות של שני הסוגים, הדירה החדשה יקרה יותר באופן ברור, ורק במודיעין-מכבים-רעות (−10.4%, 76 חדשות) ובני ברק (−12.6%, 40 חדשות) היא זולה יותר. זה פער בין שני חציונים באותה עיר, לא בין שתי דירות באותו רחוב: הדירות החדשות נמצאות לעיתים באזורים אחרים. במאגר אין סימון של פרויקטים שנמכרו במחיר מופחת במסגרת תוכניות של המדינה, וייתכן שהם מורידים את חציון החדשות. דירה חדשה היא כאן דירה ששנת הבנייה שלה היא שנת העסקה, השנה שלפניה או שנה עתידית (נמכרה לפני סיום הבנייה).
שיטה: הפער בין חציון המחיר למ״ר של דירות חדשות מקבלן לחציון של דירות יד שנייה, באותה עיר ובאותה תקופה (ינואר עד יוני 2026). עסקאות באותה חלקה ובאותו יום נספרות כעסקה אחת. לפחות 30 עסקאות מכל סוג; פער נספר רק אם הטווח הסביר שלו (95%) לא כולל אפס. מקור: רשות המסים (מיסוי מקרקעין), דרך מאגר over.org.il. עודכן ב־04/10/26.
| עיר | חדשות, מחיר למטר | יד שנייה, מחיר למטר | פער | טווח סביר | עסקאות חדשות | עסקאות יד שנייה | שטח חציוני חדשות / יד שנייה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| חדרה | 24,272 ₪ | 17,552 ₪ | +38.3% | +26.6% עד +49.4% | 31 | 196 | 112 / 116 מ״ר |
| חיפה | 26,902 ₪ | 19,674 ₪ | +36.7% | +32.1% עד +40.8% | 156 | 832 | 117 / 77 מ״ר |
| תל אביב-יפו | 60,000 ₪ | 45,085 ₪ | +33.1% | +26.4% עד +40.1% | 564 | 394 | 88 / 77 מ״ר |
| רעננה | 34,664 ₪ | 26,306 ₪ | +31.8% | +24.2% עד +37.7% | 83 | 123 | 120 / 127 מ״ר |
| גבעתיים | 43,934 ₪ | 35,106 ₪ | +25.1% | +18.6% עד +32.5% | 54 | 67 | 104 / 91 מ״ר |
| הוד השרון | 33,672 ₪ | 27,626 ₪ | +21.9% | +16.7% עד +27.7% | 41 | 98 | 110 / 120 מ״ר |
| בת ים | 30,579 ₪ | 25,669 ₪ | +19.1% | +12.8% עד +31.8% | 73 | 206 | 80 / 74 מ״ר |
| הרצליה | 40,099 ₪ | 35,000 ₪ | +14.6% | +6.7% עד +22.4% | 92 | 133 | 110 / 90 מ״ר |
| ראשון לציון | 28,932 ₪ | 25,868 ₪ | +11.8% | −1.6% עד +25.9% | 107 | 432 | 105 / 95 מ״ר |
| חולון | 30,750 ₪ | 27,875 ₪ | +10.3% | +6.2% עד +15.2% | 90 | 239 | 91 / 80 מ״ר |
| פתח תקווה | 28,071 ₪ | 25,714 ₪ | +9.2% | +6.5% עד +12.0% | 270 | 428 | 96 / 93 מ״ר |
| רמת גן | 37,887 ₪ | 34,776 ₪ | +8.9% | +4.5% עד +12.9% | 139 | 281 | 93 / 79 מ״ר |
| ירושלים | 37,529 ₪ | 34,579 ₪ | +8.5% | +5.4% עד +11.9% | 330 | 953 | 98 / 81 מ״ר |
| אשדוד | 21,464 ₪ | 19,782 ₪ | +8.5% | +3.0% עד +20.3% | 102 | 512 | 99 / 98 מ״ר |
| רחובות | 27,155 ₪ | 25,670 ₪ | +5.8% | +1.7% עד +10.0% | 74 | 189 | 104 / 92 מ״ר |
| מודיעין-מכבים-רעות | 22,594 ₪ | 25,206 ₪ | −10.4% | −12.3% עד −6.9% | 76 | 204 | 98 / 118 מ״ר |
| בני ברק | 25,482 ₪ | 29,158 ₪ | −12.6% | −16.6% עד −6.3% | 40 | 201 | 88 / 70 מ״ר |
| שכונה | עיר | חדשות, מחיר למטר | יד שנייה, מחיר למטר | פער | טווח סביר | עסקאות חדשות | עסקאות יד שנייה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| רמות רמז | חיפה | 25,935 ₪ | 20,077 ₪ | +29.2% | +18.7% עד +39.4% | 35 | 51 |
| אחוזה | חיפה | 28,472 ₪ | 23,004 ₪ | +23.8% | +8.4% עד +46.9% | 32 | 30 |
| לב העיר | תל אביב-יפו | 69,098 ₪ | 60,530 ₪ | +14.2% | +0.9% עד +28.5% | 40 | 34 |
| מרכז העיר | פתח תקווה | 26,858 ₪ | 24,694 ₪ | +8.8% | +3.4% עד +12.9% | 106 | 147 |
| יד לבנים | רמת גן | 35,924 ₪ | 36,228 ₪ | −0.8% | −9.0% עד +7.6% | 32 | 32 |
| קרית היובל | ירושלים | 35,077 ₪ | 37,361 ₪ | −6.1% | −15.3% עד −0.3% | 45 | 59 |
| הכרמים | מודיעין-מכבים-רעות | 22,594 ₪ | 24,167 ₪ | −6.5% | −12.0% עד −1.1% | 76 | 43 |
בתל אביב-יפו כמעט שתיים מכל שלוש עסקאות ב־2026 היו דירות חדשות
ממצא 3 מתוך 5בחצי השנה הראשונה של 2026 דירות חדשות היו 64% מהעסקאות בתל אביב-יפו, לעומת 34% באותה תקופה אשתקד. חלק מהעלייה יכול לבוא מכך שדיווחים על דירות יד שנייה מתאחרים.
בכחול כהה: ערים שבהן חלק הדירות החדשות עלה בבירור.
איך בדקנו
מבין 1,810 עסקאות דירה בתל אביב-יפו שנרשמה להן שנת בנייה בחצי הראשון של 2026, 1,150 היו של דירות חדשות מקבלן, לעומת 930 מתוך 2,710 בחצי הראשון של 2025. מספר העסקאות של דירות חדשות עצמו עלה מ־930 ל־1,150. בירושלים החלק עלה מ־20% ל־33% (2,448 ו־2,102 עסקאות). ב־9 מתוך 18 ערים החלק של הדירות החדשות עלה באופן ברור, ובאף עיר הוא לא ירד באופן ברור. החלק תלוי גם בכמה עסקאות יד שנייה כבר דווחו: כשעסקאות יד שנייה מתאחרות, החלק של החדשות גדל גם בלי שמספר החדשות השתנה, ולכן לצד כל אחוז מופיעים המספרים עצמם.
שיטה: חלק העסקאות שהן דירות חדשות מקבלן מתוך העסקאות שנרשמה להן שנת בנייה (כל שורה בדיווח היא עסקה; כולל דירות שנמכרו לפני סיום הבנייה). תקופה: ינואר עד יוני 2026 מול ינואר עד יוני 2025. לפחות 100 עסקאות בכל תקופה. שינוי נספר רק אם הוא גדול מטעות הדגימה וכיוונו זהה ברבעון הראשון ובשני. מקור: רשות המסים (מיסוי מקרקעין), דרך מאגר over.org.il. עודכן ב־04/10/26.
| עיר | חלק חדשות 2025 | חלק חדשות 2026 | שינוי | חדשות 2025 | חדשות 2026 | עסקאות עם שנת בנייה 2025 | עסקאות עם שנת בנייה 2026 | עלייה ברורה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| מודיעין-מכבים-רעות | 0% | 33% | +32.7% | 1 | 123 | 237 | 371 | כן |
| תל אביב-יפו | 34% | 64% | +29.2% | 930 | 1,150 | 2,710 | 1,810 | כן |
| רחובות | 10% | 36% | +26.1% | 39 | 130 | 381 | 358 | כן |
| ירושלים | 20% | 33% | +12.5% | 500 | 692 | 2,448 | 2,102 | כן |
| ראשון לציון | 18% | 28% | +10.0% | 188 | 242 | 1,044 | 864 | לא |
| פתח תקווה | 28% | 38% | +10.0% | 332 | 345 | 1,184 | 907 | כן |
| חולון | 16% | 26% | +9.5% | 105 | 121 | 647 | 471 | כן |
| רמת גן | 23% | 32% | +9.3% | 191 | 203 | 825 | 626 | כן |
| הוד השרון | 24% | 32% | +8.2% | 59 | 71 | 244 | 219 | לא |
| אשדוד | 11% | 17% | +6.1% | 109 | 125 | 1,033 | 749 | כן |
| חיפה | 9% | 14% | +4.7% | 184 | 183 | 1,971 | 1,305 | כן |
| רעננה | 43% | 46% | +2.9% | 144 | 135 | 336 | 295 | לא |
| באר שבע | 1% | 1% | −0.5% | 21 | 9 | 1,429 | 970 | לא |
| בני ברק | 22% | 20% | −2.3% | 81 | 61 | 371 | 312 | לא |
| חדרה | 18% | 15% | −2.8% | 78 | 49 | 438 | 326 | לא |
| גבעתיים | 39% | 32% | −6.4% | 144 | 62 | 371 | 191 | לא |
| בת ים | 36% | 23% | −13.1% | 333 | 100 | 915 | 430 | לא |
| הרצליה | 51% | 33% | −17.9% | 306 | 99 | 603 | 301 | לא |
דווחו כ־28% פחות עסקאות דירה מאשתקד
ממצא 4 מתוך 5בערים שבדקנו דווחו בחצי השנה הראשונה של 2026 כ־12.5 אלף עסקאות, לעומת כ־17.5 אלף אשתקד. חלק מהירידה יכול לנבוע מכך שדיווחים מתאחרים, ולכן המספר עשוי להשתנות.
איך בדקנו
ב־18 הערים דווחו 12,722 עסקאות דירה בחצי הראשון של 2026, לעומת 17,628 בחצי הראשון של 2025. הירידה דומה: 25.8% ברבעון הראשון ו־30.5% בשני. רק במודיעין-מכבים-רעות דווחו יותר עסקאות. זו ספירה של מה שדווח עד 07/09/26. דיווחי עסקאות מתאחרים, ולכן ייתכן שחלק מהירידה יצטמצם כשיגיעו עוד דיווחים. בדקנו שהתקופה שבחרנו, עד יוני, כמעט שלמה: ביולי 2026 דווחו רק 15% ממה שדווח ביולי 2025.
שיטה: ספירת שורות בדיווח (כל שורה היא דירה שנמכרה, כולל דירות חדשות וחלק מדירה), בלי חציון. סוג עסקה: דירה בבית קומות. תקופה: ינואר עד יוני 2026 מול ינואר עד יוני 2025. הערים: 18 ערים עם לפחות 100 עסקאות בכל תקופה, ובכל עיר הגושים של שכונות האתר, אותם גושים בשתי התקופות. מספר העסקאות של כל עיר בטבלה. מקור: רשות המסים (מיסוי מקרקעין), דרך מאגר over.org.il. עודכן ב־04/10/26.
| עיר | עסקאות ינואר עד יוני 2025 | עסקאות ינואר עד יוני 2026 | שינוי |
|---|---|---|---|
| בת ים | 924 | 434 | −53.0% |
| הרצליה | 609 | 302 | −50.4% |
| גבעתיים | 374 | 199 | −46.8% |
| תל אביב-יפו | 2,816 | 1,818 | −35.4% |
| חיפה | 1,980 | 1,310 | −33.8% |
| באר שבע | 1,437 | 974 | −32.2% |
| חולון | 678 | 479 | −29.4% |
| אשדוד | 1,039 | 751 | −27.7% |
| רמת גן | 882 | 638 | −27.7% |
| חדרה | 445 | 327 | −26.5% |
| פתח תקווה | 1,241 | 929 | −25.1% |
| בני ברק | 423 | 329 | −22.2% |
| ראשון לציון | 1,049 | 866 | −17.4% |
| ירושלים | 2,517 | 2,116 | −15.9% |
| רעננה | 338 | 296 | −12.4% |
| הוד השרון | 247 | 223 | −9.7% |
| רחובות | 387 | 360 | −7.0% |
| מודיעין-מכבים-רעות | 242 | 371 | +53.3% |
מטר ביד שנייה בתל אביב-יפו עולה פי 4 ממטר בבאר שבע
ממצא 5 מתוך 5תל אביב-יפו היא העיר היקרה בבדיקה ובאר שבע הזולה: כ־45 אלף ₪ למטר מול כ־11 אלף. בין שכונות הפער גדול עוד יותר.
בכחול כהה: העיר היקרה והזולה בבדיקה.
איך בדקנו
בחצי הראשון של 2026 חציון המחיר למ״ר בדירות יד שנייה בלב העיר בתל אביב-יפו היה 60,530 ₪ (34 עסקאות), ובשכונה ו' בבאר שבע 10,160 ₪ (79 עסקאות). זה הקצה היקר והקצה הזול מבין 58 שכונות שיש בהן לפחות 30 עסקאות. ברמת העיר, תל אביב-יפו (45,085 ₪, 394 עסקאות) מול באר שבע (11,163 ₪, 821 עסקאות): פי 4.0.
שיטה: חציון המחיר למ״ר, דירות יד שנייה בלבד; עסקאות באותה חלקה ובאותו יום נספרות כעסקה אחת. תקופה: ינואר עד יוני 2026. לפחות 30 עסקאות בשכונה ו־60 בעיר. מספר העסקאות של כל שכונה ועיר בטקסט ובתרשים. מקור: רשות המסים (מיסוי מקרקעין), דרך מאגר over.org.il. עודכן ב־04/10/26.
| עיר | מחיר טיפוסי למטר ביד שנייה | עסקאות |
|---|---|---|
| תל אביב-יפו | 45,085 ₪ | 394 |
| גבעתיים | 35,106 ₪ | 67 |
| הרצליה | 35,000 ₪ | 133 |
| רמת גן | 34,776 ₪ | 281 |
| ירושלים | 34,579 ₪ | 953 |
| בני ברק | 29,158 ₪ | 201 |
| חולון | 27,875 ₪ | 239 |
| הוד השרון | 27,636 ₪ | 99 |
| רעננה | 26,306 ₪ | 123 |
| ראשון לציון | 25,868 ₪ | 432 |
| פתח תקווה | 25,714 ₪ | 428 |
| בת ים | 25,669 ₪ | 206 |
| רחובות | 25,651 ₪ | 190 |
| מודיעין-מכבים-רעות | 25,206 ₪ | 204 |
| אשדוד | 19,780 ₪ | 513 |
| חיפה | 19,674 ₪ | 832 |
| חדרה | 17,552 ₪ | 196 |
| באר שבע | 11,163 ₪ | 821 |
איך בדקנו: כל הכללים והסייגים
מה מושווה
ששת החודשים הראשונים של 2026 (ינואר עד יוני) מול אותם חודשים ב־2025, ולא שנים קודמות. מחיר טיפוסי למטר הוא החציון: חצי מהדירות שנמכרו היו יקרות ממנו וחצי זולות ממנו. דיווחי עסקאות מתאחרים: ביולי 2026 דווחו רק 15% ממספר העסקאות שדווחו ביולי 2025 (485 מול 3,262), ובאוגוסט כמעט אין. יוני הוא החודש המלא האחרון (היחס שלו ל־2025 הוא 75%, כמו בינואר עד מאי: 72%), ולכן עצרנו בו. הנתונים עד 07/09/26.
שער האיכות: מתי ממצא נכנס לעמוד
מספר בלי כמות העסקאות שמאחוריו לא מופיע כאן. תקופה של חצי שנה כוללת חצי מהעסקאות של שנה, ולכן הספים נמוכים יותר מאלה של השוואה בין שנים מלאות, אבל לא מתחת ל־30 עסקאות, ובתמורה הכללים על מה נחשב שינוי נוקשים יותר:
- ערים: לפחות 60 עסקאות יד שנייה בכל אחת משתי התקופות. בערים כאן הטעות הצפויה בחציון היא בין 2.1% ל־6.9% לכל כיוון, לפי מספר העסקאות. כפר סבא ונתניה לא נכללו, כי הגושים של השכונות שלנו מכסים בהן פחות מ־50% מעסקאות העיר.
- שינוי בעיר: נקרא שינוי רק אם הטווח הסביר שלו לא כולל אפס, כיוונו זהה ברבעון הראשון ובשני ובבניינים שנבנו לפני 1990 ואחריהם, וגודל הדירה החציונית השתנה בפחות מ־10%. אחרת המחיר למ״ר זז בגלל תמהיל הדירות שנמכרו ולא בגלל המחיר.
- שכונות: לפחות 30 עסקאות יד שנייה בכל תקופה, כשבניין שנמכר ביום אחד נספר כעסקה אחת. בגלל שבודקים עשרות שכונות, ובדיקה אחת מכל עשרים עוברת במקרה, נדרש טווח של 99% ולא 95%. מתוך 394 שכונות שבדקנו, 337 נפסלו כי יש בהן פחות עסקאות, ו־6 כי גודל הדירה החציונית השתנה; נשארו 51. באף אחת מ־51 השכונות אין עלייה או ירידה שעוברת את הבדיקה, ולכן אין כאן ממצא על שכונה אחת. ב־33 מהן החציון נמוך מאשתקד, אבל בשכונות האלה הטווח הסביר של השינוי הוא בדרך כלל כ־10.8% לכל כיוון, וזה מכסה את ההפרש.
- חדשות מול יד שנייה: לפחות 30 עסקאות מכל סוג. שכונה או עיר שבהן יותר ממחצית הדירות החדשות נמכרו באותו מחיר למ״ר (פרויקט במחיר קבוע, ולא השוק) אינן נכללות. כך נפסלה פסגת זאב, ירושלים.
- חלק החדשות ומספר העסקאות: לפחות 100 עסקאות בכל תקופה לעיר. מספר העסקאות הוא מה שדווח עד 07/09/26.
מה לא כולל המדד
הנתונים הם מחירי עסקאות כפי שדווחו לרשות המסים, לא מחירי מודעות, ובלי תיקון לאיכות, לקומה או למצב הדירה. מספרי הערים הם של הגושים שבהם יש שכונות באתר, לא של כל שטח העיר. זה אינו מדד מחירים רשמי ואינו תחליף למדד מחירי הדירות של הלמ״ס, שמפרסם שינוי ארצי ומחוזי; ההשוואה כאן היא לתקופה מקבילה, ולכן לא ניתן להשוות אותה למדד חודשי של הלמ״ס. גם מחיר ממוצע של כל הדירות בעיר (כפי שהלמ״ס מפרסמת) וחציון מחיר למ״ר של דירות יד שנייה מודדים דברים שונים, ויכולים לנוע בכיוונים שונים, למשל כשחלק הדירות החדשות עולה. פירוט השיטה: שיטת הערכת שווי דירה.
איך לצטט: "מדד נדלנצ'ק, אוקטובר 2026, nadlancheck.co.il/madad/", יחד עם המספר ופירוט איך נבדק. שאלות לעיתונאים ולחוקרים: info@nadlancheck.co.il.
שאלות ותשובות
מה זה מדד נדלנצ'ק?
עמוד עם חמישה ממצאים מעסקאות דירות שדווחו לרשות המסים, מאותם נתונים שמזינים את עמודי המחירים באתר. כולם משווים את ינואר עד יוני 2026 לאותם חודשים ב־2025, ולכל מספר יש פירוט איך נבדק. המהדורה עודכנה ב־04/10/26, והעסקה האחרונה בנתונים מ־07/09/26.
למה ההשוואה היא רק עד יוני?
כי דיווחי עסקאות מתאחרים: ביולי 2026 דווחו רק כ־15% ממה שדווח ביולי 2025. יוני הוא החודש המלא האחרון, ולכן משווים ינואר עד יוני לאותם חודשים ב־2025.
למה חלק מהערים והשכונות לא מופיעים?
כי אין בהם מספיק עסקאות. מספר קטן של עסקאות נותן מספר שקופץ למעלה ולמטה בלי קשר למחיר האמיתי. הכללים המדויקים בתיבה "איך בדקנו" שבתחתית העמוד.
האם זה מחליף את מדד מחירי הדירות של הלמ״ס?
לא. הלמ״ס מפרסמת שינוי במחירי הדירות ברמה ארצית ומחוזית. כאן מוצגים ערים ושכונות, לפי מחירי העסקאות כפי שדווחו, והשוואה לתקופה מקבילה.
איך מצטטים את המדד?
"מדד נדלנצ'ק, אוקטובר 2026, nadlancheck.co.il/madad/", יחד עם המספר ופירוט איך נבדק.
רוצים לבדוק דירה מסוימת?
תחקיר מלא לכתובת אחת: שווי מול המחיר המבוקש, רישום, סביבה ותכנון - בפחות מדקה.
לתחקיר נכס