דירה או מדד?
אם במקום לקנות דירה הייתם שוכרים ומשקיעים את ההון העצמי במדד עולמי, מה היה נשאר לכם אחרי 10 ו־20 שנה? ומה תהיה הדירה שווה בעוד 3, 5, 10 ו־20 שנה אם המחירים ימשיכו כמו בעבר.
זה לא ייעוץ השקעות. המחשבון מראה מה היה קורה אם מחירי הדירות והמדד ימשיכו כמו בעבר. תשואות עבר לא מבטיחות תשואות בעתיד.
ההנחות (אפשר לשנות)
ברירת המחדל מופיעה בכל שדה ריק. דמי הניהול כוללים גם את המס שמנוכה בחו״ל מהדיבידנדים.
טוען את הנתונים...
קונים: שווי הדירה אחרי עלויות מכירה, פחות יתרת המשכנתא. שוכרים: ההון העצמי וההפרש החודשי, מושקעים, אחרי דמי ניהול ומס. הקו המקווקו: אותו דבר בפיקדון בנקאי.
| תרחיש | דירות בעיר, בשנה | המדד בשקלים, בשנה | אחרי 10 שנים | אחרי 20 שנה |
|---|
אם המחירים ימשיכו כמו בעבר
כמה הדירה תהיה שווה, בשקלים של אותה שנה.
| מתי | שמרני | רגיל | אופטימי |
|---|
איך חישבנו
זה לא ייעוץ השקעות. תשואות עבר לא מבטיחות תשואות בעתיד. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם יועץ השקעות ויועץ משכנתאות.
איך עובד מחשבון דירה או מדד
על מה המחשבון עונה
המחשבון משווה שתי דרכים עם אותו כסף: לקנות דירה עם משכנתא, או לשכור ולהשקיע את ההון העצמי ואת ההפרש החודשי במדד עולמי. הוא מראה מה היה נשאר לכל דרך אחרי 10 ו־20 שנה, ומה הדירה תהיה שווה בעוד 3, 5, 10 ו־20 שנה.
איך משתמשים
בוחרים עיר ומספר חדרים. המחשבון ממלא מחיר טיפוסי לעיר ושכר דירה משוער, ואפשר להקליד את המספרים של הדירה שלכם, הון עצמי וריבית. בוחרים מדד להשוואה ותקופה, ומקבלים משפט אחד עם ההפרש, גרף של שתי הדרכים, שלושה תרחישים וטבלת שווי.
מאיפה הנתונים
קצב מחירי הדירות בכל עיר מחושב מעסקאות שדווחו לרשות המסים, רק בשנים שיש בהן מספיק עסקאות. המדד הוא MSCI World כולל דיבידנדים, או S&P 500, מומר לשקלים לפי שער הדולר. הנתונים עודכנו ב־04/10/26.
שלושה תרחישים, לא תחזית
רגיל הוא הקצב לאורך כל התקופה, שמרני הוא עשר השנים החלשות ביותר בעבר ואופטימי הוא עשר השנים החזקות ביותר. החישוב כולל מס רכישה, עלויות קנייה ומכירה, תחזוקה, ביטוח, דמי ניהול ומס על הרווח מההשקעה.
מה המחשבון לא עושה
הוא לא מנבא את העתיד ולא מחליף יועץ השקעות. הוא לא מחשב שינויי ריבית, מס יסף ושיפוץ גדול, והקצב הוא של העיר כולה ולא של דירה מסוימת. תשואות עבר לא מבטיחות תשואות בעתיד.
שאלות ותשובות
מה עדיף, לקנות דירה או להשקיע במדד?
אין תשובה אחת. המחשבון משווה שתי דרכים שמתחילות עם אותו הון עצמי ומוציאות כל חודש אותו סכום: לקנות דירה עם משכנתא, או לשכור ולהשקיע את ההון ואת ההפרש החודשי במדד עולמי. הוא מראה מה היה נשאר לכל דרך אחרי 10 ו־20 שנה, אם מחירי הדירות בעיר והמדד ימשיכו כמו בעבר.
למה הקנייה מרוויחה לפעמים גם כשהמדד עלה יותר מהדירות?
בגלל המשכנתא. הקונה שם רק חלק מהמחיר מכספו, אבל הדירה כולה עולה בערכה. מנגד הוא משלם ריבית, תחזוקה וביטוח, ובסוף עלויות מכירה. המחשבון מחשב את כל אלה, ולכן התוצאה תלויה גם בריבית ובשכר הדירה, לא רק בקצב העלייה.
מה זה שמרני, רגיל ואופטימי?
שלושה קצבים שבאמת קרו. שמרני הוא עשר השנים החלשות ביותר בעיר ובמדד מאז שיש מספיק עסקאות, אופטימי הוא עשר השנים החזקות ביותר, ורגיל הוא הקצב לאורך כל התקופה. זו לא תחזית, ואין ערובה שהעתיד ידמה לאחד מהם.
איך מחושב המס על ההשקעה במדד?
המחשבון מוריד מס של 25% מהרווח שמעל עליית מדד המחירים לצרכן, כמו בקרן מחקה שנסחרת בבורסה בתל אביב, וגם דמי ניהול ועלויות של 0.5% בשנה. אפשר לשנות את שניהם. על דירה יחידה לא חישבנו מס שבח, כי לרוב היא פטורה. זה מידע כללי ולא ייעוץ מס.
מאיפה הנתונים?
מחירי הדירות הם מעסקאות שדווחו לרשות המסים, עיר אחרי עיר ושנה אחרי שנה. המדד העולמי הוא MSCI World כולל דיבידנדים, וגם S&P 500 כאפשרות שנייה, מומרים לשקלים לפי שער הדולר בכל שנה. המקור והתאריך של כל מספר מופיעים בתיבה ״איך חישבנו״.
רוצים לבדוק דירה מסוימת?
תחקיר מלא לכתובת אחת: שווי מול המחיר המבוקש, רישום, סביבה ותכנון - בפחות מדקה.
לתחקיר נכס