לקנות או לשכור: מה משתלם לאורך שנים

משווים כמה הון נשאר לכל צד אחרי כמה שנים. הקונה משלם משכנתא ותחזוקה, מחזיק דירה ששווה יותר או פחות, ומשלם עלויות בקנייה ובמכירה. השוכר משלם שכר דירה ומשקיע את ההון העצמי ואת מה שהוא חוסך כל חודש. המחשבון מראה את שני הנתיבים שנה אחרי שנה.

מחירי הדירות ושכר הדירה עולים 3% בשנה, ההשקעה מניבה 4% בשנה אחרי מס, תחזוקה היא 1% ממחיר הדירה בשנה, עלויות המכירה הן 3% מהמחיר, והמשכנתא ל־25 שנה בריבית הממוצעת לפי בנק ישראל. אלה הנחות ולא תחזית, ואפשר לשנות כל אחת מהן.

ההפרש בין שני הנתיבים בנוי מהפרשים קטנים שמצטברים שנה אחרי שנה. שינוי של נקודת אחוז אחת בעליית המחירים או בתשואה יכול להזיז את נקודת האיזון בכמה שנים, ולכן מוצגת גם טבלת תרחישים.

לא נכללים מס שבח במכירה (בדירה יחידה לרוב פטור, בתנאים), מס על רווחי ההשקעה, שינויי ריבית במסלולים משתנים והוצאות שדומות בשני המצבים, כמו ארנונה. גם שיקולים שאינם כספיים לא נכללים: יציבות, חופש לעבור דירה ושקט נפשי. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות ועורך דין.

מצב משקיע בודק דירה שקונים כדי להשכיר: מס רכישה לדירה נוספת, הון עצמי של 50% לפחות, תשואה ברוטו ונטו, מס על ההכנסה משכירות במסלול הפטור, במסלול 10% ובמסלול הרגיל, תזרים חודשי אחרי המשכנתא, שנת איזון ומבחן רגישות לירידה של 10% בשכירות או לעלייה של נקודה בריבית. זה מידע כללי ולא ייעוץ מס. פנו ליועץ.