מסלולי משכנתא: פריים, קבועה, צמודה ומשתנה

מסלול הוא הלוואה אחת מכמה

משכנתא רגילה בנויה מכמה הלוואות, שנקראות מסלולים. לכל מסלול ריבית משלו, והוא נבדל בשתי שאלות: האם הריבית משתנה במהלך ההלוואה, והאם הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר עולה עם האינפלציה.

ריבית פריים

ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5 נקודות אחוז. הבנק מוסיף לה או מפחית ממנה מרווח, שנקבע לכל לווה. לדוגמה: אם ריבית בנק ישראל היא 4%, הפריים הוא 5.5%, ומסלול של פריים פחות 0.5 נושא ריבית של 5%. כל שינוי של בנק ישראל משנה את הריבית ואת ההחזר, והמסלול אינו צמוד למדד.

ריבית קבועה לא צמודה (קל״צ)

הריבית וההחזר החודשי לא משתנים עד סוף ההלוואה, והקרן לא צמודה למדד. זה המסלול הצפוי ביותר: אפשר לדעת מראש כמה תשלמו בכל חודש. המחיר הוא שהריבית נקבעת לפי תנאי השוק ביום ההלוואה, גם אם הריבית תרד אחר כך.

ריבית קבועה צמודה (ק״צ)

הריבית קבועה, אבל הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. כשהמדד עולה, יתרת החוב עולה איתו: אם המדד עלה ב־3% בשנה, החוב גדל בכ־3% מעבר לריבית. לכן ריבית ההתחלה נמוכה בדרך כלל מזו של הקבועה הלא צמודה, והסיכון הוא אינפלציה גבוהה, שמגדילה את החוב ואת ההחזר.

ריבית משתנה

הריבית מתעדכנת במועדים שנקבעו מראש, בדרך כלל כל שנה, שלוש שנים או חמש שנים, לפי עוגן שנקבע בהלוואה, למשל תשואות אג״ח ממשלתיות. היא יכולה להיות לא צמודה או צמודה למדד. בכל עדכון הריבית יכולה לעלות או לרדת, והחזר הלווה משתנה בהתאם.

מה אומר בנק ישראל על התמהיל

לפי הוראות בנק ישראל, לא יותר משני שלישים מהמשכנתא יכולים להיות במסלולים שהריבית בהם עשויה להשתנות במהלך ההלוואה, כמו פריים ומשתנה. כלומר לפחות שליש חייב להיות בריבית קבועה. מעבר לכך אין תמהיל מחייב, והחלוקה תלויה בתזרים שלכם ובנכונות לשאת סיכון. איך משווים הצעות.

שפיצר וקרן שווה

גם לדרך ההחזר יש משמעות. בשפיצר ההחזר החודשי קבוע: בהתחלה רובו ריבית, ובהמשך רובו קרן. בקרן שווה מחזירים בכל חודש חלק קבוע מהקרן ועוד ריבית על היתרה, ולכן ההחזר גבוה בהתחלה ויורד עם השנים. בהלוואה של מיליון ₪ בריבית 4.5% ל־25 שנה:

• שפיצר: כ־5,558 ₪ בחודש לאורך כל התקופה, וריבית כוללת של כ־667,000 ₪. בשנה הראשונה כ־44,500 ₪ מהתשלומים הם ריבית, ורק כ־22,200 ₪ מקטינים את החוב.
• קרן שווה: מכ־7,083 ₪ בחודש הראשון לכ־3,346 ₪ בחודש האחרון, וריבית כוללת של כ־564,000 ₪.

קרן שווה זולה יותר בסך הכול, אבל ההחזר ההתחלתי הגבוה שלה משפיע על יחס ההחזר שהבנק בודק. כמה משכנתא אפשר לקבל.

פירעון מוקדם

אפשר לפרוע משכנתא לפני הזמן, וגובה העמלה תלוי במסלול. לפי צו הבנקאות על פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, הבנק רשאי לגבות עמלה תפעולית קטנה, ובמסלולים מסוימים גם עמלה על הפרשי ריבית. הפרשי ריבית נגבים רק כשריבית השוק נמוכה מהריבית שבהלוואה, ולכן הם נוגעים בעיקר למסלולים קבועים ולמשתנים לשלוש או חמש שנים. במסלולים שהריבית בהם מתעדכנת אחת לשנה או בתדירות גבוהה יותר, כמו פריים, אין עמלה כזו. גם בפירעון ביום שבו הריבית מתעדכנת גובים רק את העמלה התפעולית. את הסכום המדויק בודקים מול הבנק לפני שמחליטים.

להשוות בפועל

בהשוואת הצעות משכנתא אפשר להזין את המסלולים של כל בנק ולראות את ההחזר ואת סך התשלומים על תמהיל אחיד.

עודכן ב־01/10/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.