לקנות או לשכור: איך משווים את העלות החודשית

מה משווים

השאלה היא לא מה זול יותר החודש, אלא מה עולה לכם באמת. בבעלות משלמים החזר משכנתא, ארנונה, ועד בית ותחזוקה. בשכירות משלמים שכר דירה, ובדרך כלל גם ארנונה וועד בית. חלק מהחזר המשכנתא מקטין את החוב, ולכן בונה בעלות. הריבית, הארנונה והתחזוקה לא חוזרות אליכם.

דוגמה: דירה ב־2.5 מיליון ₪

ההנחות לדוגמה: משכנתא של 75% מהמחיר, 1,875,000 ₪, בריבית 4.5% ל־25 שנה. ארנונה 500 ₪, ועד בית 150 ₪, תחזוקה 400 ₪ בחודש. שכר דירה של 6,250 ₪ בחודש, שהם תשואה של 3% בשנה ממחיר הדירה. אלה הנחות, לא נתוני שוק: החליפו אותן בנתונים של הדירה שלכם.

• בעלות: החזר משכנתא של כ־10,422 ₪, ועוד 1,050 ₪, סך הכול כ־11,472 ₪ בחודש.
• שכירות: 6,250 ₪ שכר דירה, ועוד 650 ₪ ארנונה וועד בית, סך הכול 6,900 ₪ בחודש.

בעלות יקרה בכ־4,570 ₪ בחודש. אבל בחודש הראשון כ־3,390 ₪ מההחזר מקטינים את החוב, כלומר הם לא הוצאה אלא חיסכון בדירה שלכם. החלק שבאמת אובד בבעלות הוא הריבית, כ־7,030 ₪, ועוד הארנונה, הוועד והתחזוקה.

העלות של ההון העצמי

את ההון העצמי אפשר היה להשאיר בפיקדון או בהשקעה. בדירה הזו צריך כ־676,000 ₪ (25% מהמחיר ועוד עלויות רכישה בלי מתווך). בהנחה של תשואה של 4% בשנה, זה כ־2,250 ₪ בחודש. כשמוסיפים אותם לריבית ולהוצאות, העלות האמיתית של בעלות בשנה הראשונה היא כ־10,340 ₪ בחודש, לעומת 6,900 ₪ בשכירות.

ההפרש, כ־41,000 ₪ בשנה, הוא מה שהדירה צריכה להרוויח כדי שהבעלות תשתווה לשכירות, למשל בעליית מחיר. עליית מחיר אינה מובטחת, והמחיר יכול גם לרדת.

איך משווים לדירה שלכם

• חשבו את ההחזר החודשי לפי המשכנתא שתקבלו בפועל, לא לפי ריבית כללית. על המסלולים.
• הוסיפו ארנונה, ועד בית ותחזוקה, והשוו לשכר דירה של דירה דומה באותו אזור.
• הפרידו בין החלק שמקטין חוב לבין החלק שלא חוזר, ובדקו כמה ההון העצמי היה מרוויח במקום אחר.

מה לא נכנס בחשבון

• עלויות רכישה ומכירה - מי שמוכר אחרי שנים ספורות לא מחזיר אותן. כל העלויות.
• שינויים לאורך השנים - בשפיצר חלק הריבית יורד עם הזמן, ושכר הדירה משתנה מדי שנה.
• שיפוץ וביטוחים - בבעלות הם עליכם.
• יציבות - בשכירות חוזה יכול להסתיים, ובבעלות קשה יותר לעבור.

מתי שכירות משתלמת יותר

אין כלל אחד, אבל כמה דברים מזיזים את התשובה: כמה שנים אתם מתכננים להישאר, היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה באזור, גובה הריבית, וכמה ההון העצמי שלכם יכול להרוויח במקום אחר. כמה משכנתא אפשר לקבל.

לחשב לדירה מסוימת

בדוח של תחקיר נכס יש השוואה של עלות חודשית אמיתית, בעלות מול שכירות, לפי המחיר, ההון והארנונה של הדירה, ואפשר לעדכן כל סעיף. את ההון הנדרש מחשב מחשבון הון עצמי ועלויות, ואת ההשוואה לאורך 5 עד 30 שנה עושה מחשבון קנייה מול שכירות, עם הנחות שאפשר לשנות.

עודכן ב־01/10/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.