המספרים בהמשך הם הערכות לשימוש כללי, לפי המנהג בשוק. כל אחד מהם ניתן למשא ומתן, וחלקם תלויים בנסיבות שלכם (דירה יחידה או נוספת, עם מתווך או בלעדיו). בתחקיר נכס אפשר לעבור על כל סעיף, לשנות אותו ולראות את הסך.
מס רכישה
הרכיב הגדול והפחות גמיש. משלם אותו הקונה, ומדווחים עליו לרשות המסים תוך 30 יום מיום החתימה. החישוב מדורג: כל חלק ממחיר הדירה מחויב לפי המדרגה שלו.
רוצים לחשב לפי המחיר שלכם? מחשבון מס רכישה חינמי, עם פירוט לכל מדרגה.
דירה יחידה (לפי המדרגות שבתוקף ב־2026, שנקבעו בינואר 2025 ומתעדכנות מדי פעם):
| חלק המחיר | שיעור המס |
|---|---|
| עד כ־1.98 מיליון ₪ | 0% |
| עד כ־2.35 מיליון ₪ | 3.5% |
| עד כ־6.06 מיליון ₪ | 5% |
| עד כ־20.2 מיליון ₪ | 8% |
| מעל | 10% |
לפי המדרגות האלה, מס הרכישה בדירה יחידה במחיר 2 מיליון ₪ הוא כ־750 ₪; במחיר 2.5 מיליון - כ־20.5 אלף; במחיר 3 מיליון - כ־45.5 אלף; ובמחיר 3.5 מיליון - כ־70.5 אלף.
דירה נוספת (למשל משקיעים): 8% על הסכום עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% מעליו, מהשקל הראשון. כלומר דירה ב־2.5 מיליון עולה במס כ־200 אלף ₪ - פער עצום מדירה יחידה. מי שמוכר את דירתו הקודמת יכול להיחשב ״דירה יחידה״ אם ימכור אותה בתוך פרק זמן שנקבע בחוק, ועורך הדין יסביר איך זה עובד.
יש גם הקלות לאוכלוסיות מסוימות (עולים, נכים, שכולים ואחרים). אם אתם באחת מהן, בררו מה מגיע לכם לפני שמחשבים.
שכר טרחת עורך דין
מקובל בין 0.5% ל־1% ממחיר הדירה, בתוספת מע״מ, ולעיתים סכום קבוע. בעסקה ב־2.5 מיליון ₪ ובעורך דין שגובה 0.5% זה כ־12.5 אלף ₪ לפני מע״מ, וכ־14.75 אלף כולל מע״מ. עורך הדין עושה בדיקות משפטיות, מנסח ומנהל את החוזה, רושם הערת אזהרה, מדווח לרשות המסים ומלווה עד לרישום. זו לא ההוצאה לחסוך בה.
מתווך
אם קניתם דרך מתווך, מקובל שהקונה משלם עד 2% ממחיר הדירה בתוספת מע״מ, והמוכר משלם בנפרד. שיעור התיווך ניתן למשא ומתן, ורק הסכם כתוב מחייב. אם קניתם ישירות מהמוכר או מקבלן, ההוצאה הזו לא קיימת.
שמאות
הבנק שולח שמאי מטעמו כדי להעריך את הדירה לצורך המשכנתא, והקונה משלם על כך בדרך כלל כמה מאות עד אלפיים שקלים. אם אתם רוצים שמאי משלכם (למשל בעסקה יוצאת דופן), זו הוצאה נפרדת.
יועץ משכנתאות
אופציונלי. שכרו נע בדרך כלל בין כמה אלפי שקלים לסכום גבוה יותר, לפי מורכבות העסקה. כדאי לבדוק שהחיסכון שהוא מבטיח עולה על שכרו, ושהוא עובד מול כמה בנקים. איך להשוות בעצמכם.
בדק בית
מהנדס או מפקח שבודק את הדירה: בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים, לפי גודל הדירה. עלות קטנה יחסית למה שהוא יכול למנוע. מה בודקים.
עלויות שאחרי החתימה
- ביטוחים - ביטוח חיים וביטוח מבנה, שהבנק דורש למשכנתא.
- אגרות רישום - אגרת הערת אזהרה והעברת הבעלות בטאבו. סכומים קטנים.
- שיפוץ - מי שמשפץ צריך לתקצב אותו בנפרד, ולעיתים הוא עולה עשרות אלפי שקלים ויותר.
- הובלה, מעבר ורהיטים - קל לשכוח, וסכום לא קטן.
- העברת חשבונות - ארנונה, מים, חשמל וגז. לעיתים דורשים פיקדון או ערבות.
- ועד הבית - תשלום חודשי, ולעיתים הוצאה חד־פעמית על שיפוץ משותף שכבר אושר.
דוגמה: דירה יחידה ב־2.5 מיליון ₪
| סעיף | סכום משוער |
|---|---|
| מס רכישה | כ־20.5 אלף ₪ |
| עורך דין (0.5% + מע״מ) | כ־14.75 אלף ₪ |
| מתווך (2% + מע״מ), אם היה | כ־59 אלף ₪ |
| שמאי, בדק בית ואגרות | כ־5 עד 8 אלף ₪ |
| סך הכול בלי מתווך, בלי שיפוץ והובלה | כ־41 אלף ₪ |
| סך הכול עם מתווך | כ־100 אלף ₪ |
כלומר בדירה יחידה בלי מתווך צפוי כ־1.6% ממחיר הדירה, ועם מתווך כ־4%. בדירה נוספת, הסכום גדול פי כמה בגלל מס הרכישה. את הסכום הזה צריך להחזיק במזומן, בנוסף להון העצמי שהבנק דורש.
לחישוב לדירה מסוימת: מחשבון הון עצמי ועלויות.
עודכן ב־30/09/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.
שאלות ותשובות
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה?
לפי המדרגות שבתוקף ב־2026, עד כ־1.98 מיליון ₪ אין מס. בדירה של 2.5 מיליון המס כ־20.5 אלף ₪, ובדירה של 3 מיליון כ־45.5 אלף.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% על הסכום עד כ־6.06 מיליון ₪ ו־10% מעליו, מהשקל הראשון. בדירה של 2.5 מיליון זה כ־200 אלף ₪.
מי משלם את שכר המתווך?
בדרך כלל כל צד משלם למתווך שלו. הקונה משלם עד 2% ממחיר הדירה בתוספת מע״מ, והשיעור ניתן למשא ומתן. רק הסכם כתוב מחייב.
כמה עולה עורך דין לקנייה?
מקובל בין 0.5% ל־1% ממחיר הדירה, בתוספת מע״מ. כדאי לקבל הצעת מחיר כתובה ולדעת מה כלול בה.
כמה כסף צריך בנוסף להון העצמי?
בדירה יחידה בלי מתווך, בערך 1.5% עד 2% ממחיר הדירה בעלויות נלוות, ועם מתווך כ־4%. בדירה נוספת צריך להוסיף את מס הרכישה הגבוה.
מחשבונים שקשורים למדריך
- מחשבון מס רכישהמחשבון
- מחשבון הון עצמימחשבון
מדריכים נוספים
- איך משווים הצעות משכנתא בין בנקיםהשוואת משכנתא
- צ׳קליסט לפני קניית דירה: 14 בדיקות שכדאי לעשותצ׳קליסט לפני קנייה
- משא ומתן על מחיר דירה: איך מורידים מחיר בלי לפגוע בעסקהמשא ומתן
- שלבי עסקת קנייה: מהחלטה ועד קבלת מפתחשלבי הקנייה
רוצים לבדוק דירה מסוימת?
תחקיר מלא לכתובת אחת: שווי מול המחיר המבוקש, רישום, סביבה ותכנון - בפחות מדקה.
לתחקיר נכס