כמה משכנתא אפשר לקבל: הכנסה, יחס החזר ותקופה

יחס ההחזר: הכלל המרכזי

יחס ההחזר הוא החלק מההכנסה החודשית שהולך להחזר המשכנתא. לפי הוראות בנק ישראל, בנק לא רשאי לאשר משכנתא שההחזר החודשי בה עולה על 50% מההכנסה הפנויה של הלווים. מעל 40% ההלוואה נחשבת בעיני הבנק לסיכון גבוה יותר והוא נדרש להחזיק נגדה יותר הון, ולכן הוא נוטה להחמיר בתנאים.

ההכנסה שנספרת היא הכנסה נטו שמתקבלת באופן קבוע ויש לה הוכחה, כמו תלושי שכר והעברות לחשבון. מההכנסה הזו הבנק מנכה התחייבויות קבועות שנותרו להן יותר מ־18 חודשים, כמו הלוואות אחרות ומזונות.

כמה זה במספרים

ההחזר החודשי תלוי בריבית ובתקופה. בהחזר חודשי קבוע, על כל מיליון ₪:

• ריבית 4.5% ל־25 שנה: כ־5,558 ₪ בחודש.
• ריבית 5.5% ל־25 שנה: כ־6,141 ₪ בחודש.
• ריבית 4.5% ל־30 שנה: כ־5,067 ₪ בחודש.

זו הערכה לריבית אחת לכל התקופה. במשכנתא אמיתית יש כמה מסלולים עם ריביות שונות, וחלקם משתנים, ולכן ההחזר בפועל ישתנה. על המסלולים.

דוגמה: הכנסה נטו של 20,000 ₪ בחודש

כמה משכנתא ההכנסה הזו מאפשרת, לפי כמה ממנה מקדישים להחזר (ל־25 שנה):

• 35% (החזר של 7,000 ₪): כ־1,259,000 ₪ בריבית 4.5%, וכ־1,140,000 ₪ בריבית 5.5%.
• 40% (החזר של 8,000 ₪): כ־1,439,000 ₪ ו־1,303,000 ₪.
• 50% (החזר של 10,000 ₪, התקרה של בנק ישראל): כ־1,799,000 ₪ ו־1,628,000 ₪.

אלה תקרות ולא המלצה. החזר של 50% משאיר מעט מאוד מקום לעליית ריבית, להוצאות החיים ולשיפוץ. יש גם תקרה שנייה שלא קשורה להכנסה: בדירה יחידה הבנק לא ימן יותר מ־75% ממחיר הדירה, ולכן הכנסה גבוהה לא מגדילה את המשכנתא מעבר לזה. כמה הון עצמי צריך.

האם תקופה ארוכה מגדילה את המשכנתא

לפי בנק ישראל, תקופת המשכנתא יכולה להגיע עד 30 שנה. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי, ולכן אותה הכנסה מאפשרת הלוואה גדולה יותר. בהחזר של 7,000 ₪ ובריבית 4.5% אפשר לקבל כ־1,106,000 ₪ ל־20 שנה, כ־1,259,000 ₪ ל־25 שנה וכ־1,382,000 ₪ ל־30 שנה.

המחיר הוא ריבית כוללת גדולה בהרבה. על כל מיליון ₪ בריבית 4.5% הריבית הכוללת היא כ־518,000 ₪ ל־20 שנה, כ־667,000 ₪ ל־25 שנה וכ־824,000 ₪ ל־30 שנה.

הלוואות אחרות

החזרי הלוואות אחרות, כמו הלוואה לרכב או הלוואה משלימה להון עצמי, מקטינים את ההכנסה הפנויה כשנותרו להן יותר מ־18 חודשים, ולכן מקטינים גם את המשכנתא. המחשבון שלנו זהיר יותר ומחשיב אותם כחלק מההחזר החודשי הכולל.

לחשב לפי ההכנסה שלכם

מחשבון איזו דירה אפשר לקנות מתחיל מההון ומההכנסה ומראה מחיר מרבי ושכונות שמתאימות לתקציב. כשכבר יש לכם הצעות מהבנק, השוואת הצעות משכנתא מראה את ההחזר של כל אחת.

עודכן ב־01/10/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.