כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה

כמה מממן הבנק

בנק ישראל קובע לבנקים תקרה לחלק ממחיר הדירה שמותר להם לממן, לפי סוג הרוכש. כל השאר הוא ההון העצמי שלכם.

• דירה יחידה - מימון עד 75% מהמחיר, כלומר הון עצמי של לפחות 25%.
• משפר דיור (מי שמוכר את דירתו הקיימת) - מימון עד 70%, הון עצמי של לפחות 30%.
• דירה נוספת או להשקעה - מימון עד 50%, הון עצמי של לפחות 50%.

האחוזים מחושבים משווי הדירה כפי שהבנק קובע אותו, והוא לא עולה על הנמוך מבין מחיר העסקה להערכת השמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה שאתם משלמים, המימון יחושב לפי ההערכה, והפער יבוא מהכיס שלכם.

העלויות שנוספות להון העצמי

הבנק מממן אחוז ממחיר הדירה בלבד. מס רכישה, מתווך, עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות ושאר העלויות משולמים מהכיס, מעבר לאחוז שהבנק דורש. כל העלויות בפירוט.

דוגמאות לדירה יחידה

• דירה ב־2 מיליון ₪: 25% מהמחיר הם 500,000 ₪, ועוד כ־75,700 ₪ עלויות (מס רכישה כ־740 ₪, מתווך, עורך דין, יועץ משכנתאות, שמאי ובדק בית). סך הכול כ־575,700 ₪, והמשכנתא עד 1,500,000 ₪.
• דירה ב־3 מיליון ₪: 25% הם 750,000 ₪, ועוד כ־150,000 ₪ עלויות (מס רכישה כ־45,500 ₪). סך הכול כ־900,000 ₪, והמשכנתא עד 2,250,000 ₪.

החישוב כולל מתווך (2% ועוד מע״מ) ויועץ משכנתאות. בקנייה בלי שניהם ההון הנדרש נמוך בכ־57,000 ₪ בדירה של 2 מיליון (כ־518,500 ₪) ובכ־81,000 ₪ בדירה של 3 מיליון (כ־819,200 ₪).

משפר דיור ודירה להשקעה

באותה דירה של 2 מיליון ₪ משפר דיור צריך כ־675,700 ₪, כי הוא נדרש ל־30% הון עצמי. מי שקונה דירה נוספת צריך כ־1,235,000 ₪: מיליון ₪ לפי דרישת ה־50%, ועוד כ־235,000 ₪ עלויות, מהן 160,000 ₪ מס רכישה, כי בדירה נוספת משלמים מס כבר מהשקל הראשון. עוד על משפרי דיור.

מאיפה מגיע ההון העצמי

• חסכונות, ומכירה של דירה קיימת או נכס אחר.
• קרן השתלמות, בכפוף לתנאי המשיכה שלה.
• עזרה מההורים. כסף שנותנים לכם במתנה, בלי צורך להחזיר, הוא הון עצמי רגיל. הורים יכולים גם לקחת הלוואה בשעבוד הבית שלהם ולהעביר לכם אותה: בנק ישראל מתיר זאת מקרוב משפחה מדרגה ראשונה, בהלוואה של עד 50% משווי הבית שלהם. אבל זה חוב שמישהו צריך להחזיר.

זהירות מהלוואה משלימה

הבנק שמממן את הדירה לא רשאי לתת לכם הלוואה נוספת כדי שתשמש הון עצמי באותה עסקה (למשפרי דיור יש חריג, הלוואת גישור). לכן מי שחסר לו הון לוקח לפעמים הלוואה משלימה ממקור אחר. זה לא הון, זה חוב עם החזר חודשי משלו. ההחזר הזה מקטין את ההכנסה הפנויה שהבנק בודק, ולכן גם את המשכנתא שתקבלו. איך הבנק בודק את ההחזר.

לחשב לפי הדירה שלכם

מחשבון הון עצמי ועלויות מחשב את ההון הנדרש לפי המחיר, סוג הרוכש והעלויות שתסמנו, ומחשבון מס רכישה מפרט את המס לכל מדרגה.

עודכן ב־01/10/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.