משפרי דיור: מס רכישה על דירה חלופית ומימון של 70%

מי נחשב משפר דיור

משפר דיור הוא מי שיש לו דירה אחת וקונה דירה נוספת כדי להחליף אותה, ומתחייב למכור את הקיימת בתוך הזמן שקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. בחוק ובהוראות בנק ישראל קוראים לזה דירה חלופית. מצהירים על כך לרשות המסים, והבנק דורש תצהיר, מאושר על ידי עורך דין, שהתנאים מתקיימים.

מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה

על הדירה החדשה משלמים מס לפי מדרגות דירה יחידה ולא לפי מדרגות דירה נוספת, כל עוד לא חלף המועד האחרון למכירה. ההפרש גדול: בדירה חדשה של 3 מיליון ₪ המס לפי דירה יחידה הוא כ־45,500 ₪, ולפי דירה נוספת 240,000 ₪. המדרגות שבתוקף ב־2026 קפואות עד ינואר 2028. מחשבון מס רכישה.

תוך כמה זמן צריך למכור

• ברוב המקרים: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
• רכישה בין 01/06/23 ל־31/05/25: 18 חודשים בלבד. לפני התאריכים האלה ואחריהם התקופה היא 24 חודשים.
• דירה חדשה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו הדירה אמורה להימסר לכם לפי ההסכם עם הקבלן.

יש הוראות שעה שהאריכו מועדים במקרים מסוימים, ולכן המועד המדויק שחל עליכם הוא שאלה לעורך דין. כדאי לאשר מול עורך דין לפני שחותמים.

מה קורה אם לא מכרתם בזמן

עד שהדירה הישנה נמכרת, השומה של מס הרכישה נשארת פתוחה. אם המועד חלף והדירה לא נמכרה, משלמים את ההפרש בין מס דירה נוספת לבין מה ששולם, בתוספת ריבית והצמדה לפי החוק. בדוגמה של 3 מיליון ₪ זה הפרש של כ־194,500 ₪ לפני ריבית והצמדה. ייתכן גם שהפטור ממס שבח על הדירה הישנה ייפגע.

מבחינת הבנק, בנק ישראל קבע שהוא לא חייב לדרוש פירעון מיידי של ההלוואה רק מפני שהדירה הישנה לא נמכרה. אבל המס הוא הסיכון האמיתי, ולכן מתכננים את המכירה מראש.

מימון של עד 70%

לפי הוראות בנק ישראל משפר דיור מקבל מימון של עד 70% ממחיר הדירה החדשה, והון עצמי של לפחות 30%, לעומת 75% ו־25% בדירה יחידה. בדירה של 3 מיליון ₪ זה כ־1,050,000 ₪ הון עצמי כולל עלויות, לעומת כ־900,000 ₪ לרוכש דירה יחידה, והמשכנתא עד 2,100,000 ₪. התנאי לכך הוא התחייבות למכור את הדירה הקיימת. עוד על הון עצמי.

הלוואת גישור

הכסף מהדירה הישנה מגיע רק אחרי שהיא נמכרת, והדירה החדשה דורשת כסף עכשיו. לכן בנק ישראל מתיר לבנק לתת הלוואת גישור, בתנאים:

• ההלוואה בשעבוד הדירה הקיימת, וסך ההלוואות על הדירה הקיימת לא עולה על 50% משוויה.
• הסכום לא עולה על מה שנדרש להשלמת המימון של הדירה החדשה.
• התקופה לא עולה על הזמן שבו אתם נדרשים למכור את הדירה הקיימת, כפי שמפורט למעלה.

לדוגמה, דירה קיימת בשווי 2 מיליון ₪ ובלי משכנתא יכולה להבטיח הלוואת גישור של עד מיליון ₪. זה חוב נוסף עם החזר משלו, ולכן בודקים מראש כמה זמן ייקח למכור ובכמה.

לחשב את ההון

מחשבון הון עצמי ועלויות כולל בחירה של משפר דיור ומחשב לפיה את ההון המינימלי ואת מס הרכישה.

עודכן ב־01/10/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.