גוש שומה ומקרקעין לא מוסדרים: מה זה אומר למי שקונה

מה זה הסדר מקרקעין

הסדר הוא התהליך שבו המדינה ממפה את הקרקע לגושים וחלקות, מבררת את הזכויות ורושמת אותן בפנקס הזכויות. רוב הקרקע בישראל עברה הסדר, אבל לא כולה. אזורים שבהם ההסדר נעשה מאוחר, או לא נעשה, הם בעיקר שכונות ישנות שנבנו לפני קום המדינה או בשנותיה הראשונות, וקרקעות שבהן הבעלות מפוצלת בין הרבה יורשים.

גוש שומה

בקרקע שלא עברה הסדר, הזיהוי נשען על מספור ישן - ״גוש שומה״ - שמקורו ברישומי מס ישנים. בנסח טאבו של נכס כזה כתוב בתחתית: ״הרישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא מוסדרים מהווה ראיה לכאורה לתוכנו״. בפועל, יש בנסח גם כאן שם בעלים, שטח והערות, והנכס נמכר ונקנה כמו כל נכס אחר.

למה הוא לא מופיע במפה

מפת החלקות הארצית בנויה מהגושים והחלקות של הקרקע המוסדרת. גוש שומה אינו חלק ממנה, ולכן חיפוש שלו במאגרים המבוססים על המפה לא מחזיר תוצאה. את הנכס מאתרים לפי הכתובת - וזו אחת הסיבות שכלים אוטומטיים לפעמים ״לא מוצאים״ נכס כזה, למרות שהוא קיים ורשום.

מה ההבדל המשפטי

לפי חוק המקרקעין, רישום בקרקע מוסדרת הוא ראיה חותכת לתוכנו. בקרקע לא מוסדרת הרישום הוא ראיה לכאורה בלבד - כלומר אפשר לסתור אותו. בפועל, רוב העסקאות בנכסים כאלה מתבצעות בלי בעיה, אבל הסיכון התיאורטי גבוה יותר: מישהו שיוכיח זכות שאינה רשומה יכול לערער על הרישום, למשל יורש שלא היה מיוצג בעבר.

איך זה משפיע על הקנייה

• בנקים - חלק מהבנקים מבקשים בדיקות נוספות או חוות דעת משפטית לפני שהם מאשרים משכנתה בנכס כזה, וחלקם מפחיתים את שיעור המימון. כדאי לבדוק זאת עוד בשלב האישור העקרוני.
• מחיר - פער מחירים מובהק בין נכס על גוש שומה לנכס דומה בקרקע מוסדרת אינו מובן מאליו, אבל אם הבנק מגביל מימון, הקונים הפוטנציאליים מצטמצמים.
• מכירה עתידית - מי שקונה היום ירצה למכור מחר, וייתקל בדיוק באותן שאלות.
• התחדשות עירונית - פרויקט של פינוי־בינוי בקרקע לא מוסדרת עשוי להיות מסובך יותר, כי צריך לוודא את זהות כל בעלי הזכויות. עוד על התחדשות.

מה לבדוק

• שרשרת הבעלות - נסח היסטורי ומסמכי רכישה קודמים.
• התאמה בין הרישום לבין הנכס בשטח ולבין תשריט הבית המשותף.
• מה הבנק דורש למשכנתא בנכס כזה.
• האם יש הליך הסדר פתוח באזור, ומה הוא עשוי לשנות.
• עורך דין עם ניסיון בנכסים מסוג זה - זו לא בדיקה להשאיר לעורך דין שעובד רק בפרויקטים חדשים.

עודכן ב־30/09/26. נכתב על ידי אורן לוקסנבורג. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, שמאי או ייעוץ משכנתאות. מקורות הנתונים והחישובים מוסברים בשיטת הערכת שווי דירה.